كيف تتحقق من الطابو في سوريا قبل الشراء؟ أنواع الملكية وقائمة فحص…

أكثر سؤال يصلنا من السوريين في الداخل والخارج: "كيف أتأكد أن العقار نظامي قبل أن أدفع؟". سنوات الحرب تركت ملفات ملكية معقدة: عقارات بيعت أكثر من مرة، ووكالات قديمة، وأحكام محاكم، ومناطق تغيّرت فيها الجهات الإدارية. في هذا المقال نشرح أنواع الملكية في سوريا، ونعطيك قائمة فحص من 10 خطوات نطبقها في الدوائر العقارية قبل عرض أي عقار.

أنواع الملكية العقارية في سوريا

1. الطابو الأخضر (السجل العقاري النهائي)

هو الأقوى والأوضح: العقار مسجّل في السجل العقاري برقم عقار ومنطقة عقارية، واسم المالك مدوّن في صحيفته. عند الشراء تُنقل الملكية في السجل نفسه باسمك. إذا كان العقار طابو أخضر مفرز (أي للشقة صحيفة خاصة بها) فهذا أفضل من حصة شائعة في عقار كامل.

2. حكم المحكمة (تثبيت البيع)

عقار انتقلت ملكيته بحكم قضائي يثبّت عقد بيع. هو مقبول ومنتشر، لكنه يحتاج تدقيقاً أكبر: هل الحكم مكتسب الدرجة القطعية؟ هل سُجّل في السجل العقاري؟ هل كانت هناك أطراف لم تُبلَّغ؟ أي ثغرة هنا قد تفتح باب نزاع لاحقاً.

3. الوكالة غير القابلة للعزل (كاتب العدل)

يشتري كثيرون بموجب وكالة بيع غير قابلة للعزل من المالك. هي وسيلة لنقل حق التصرف، لكنها ليست تسجيلاً للملكية باسمك. الأفضل دائماً استخدام الوكالة لإتمام نقل الملكية في السجل العقاري وعدم الاكتفاء بها.

4. الحصة الشائعة (الأسهم)

تملك عدداً من الأسهم من أصل 2400 سهم في العقار مثلاً، دون إفراز شقة بعينها. هنا يجب معرفة باقي الشركاء، وهل هناك اتفاق قسمة أو إفراز، لأن بيع حصة شائعة قد يصطدم بحقوق الشركاء.

5. عقود الجمعيات السكنية ومناطق المخالفات

عقود تخصيص الجمعيات، وعقارات مناطق السكن العشوائي التي لا تملك طابو نظامياً، تحمل مخاطر أعلى، وتحتاج دراسة خاصة لكل حالة.

قائمة الفحص: 10 خطوات قبل أن تدفع أي مبلغ

اطلب صورة السند واسم المالك الكامل ورقم العقار والمنطقة العقارية.
استخرج بيان قيد عقاري حديث من مديرية المصالح العقارية، ويفضّل ألا يكون عمره أكثر من شهر. هذا هو المرجع الرسمي لملكية العقار اليوم.
افحص الإشارات على الصحيفة: رهن، حجز احتياطي أو تنفيذي، إشارة دعوى، منع تصرّف. أي إشارة قائمة تعني: توقّف حتى تُرفع.
طابق هوية البائع مع اسم المالك في البيان. وإذا كان البائع وكيلاً، اطلب الوكالة الأصلية وتأكد أنها سارية وتشمل البيع صراحة.
في عقارات الورثة: اطلب حصر الإرث، وتأكد من موافقة جميع الورثة أو من وجود وكالات منهم جميعاً.
طابق الواقع مع الأوراق: المساحة والطابق والحدود والجيران، ولا تقبل بفرق كبير دون تفسير موثّق.
تحقق من رخصة البناء للأبنية الحديثة، ومن عدم وجود مخالفات قد تُفرض عليها غرامات أو إزالة.
اطلب براءة الذمة من الضرائب والرسوم والفواتير (مياه، كهرباء) قبل التسليم.
اسأل عن الإشغال: هل في العقار مستأجر أو شاغل